상생임대주택-임대료를 올리며 동일 임차인과 연장계약한 경우, 하나의 계약으로 볼 수 있을까요?
최근 납세자분께서 상생임대주택 특례 여부를 검토해달라고 요청하셨습니다.
① 2022년 임차인 A에 보증금 5억에 1년 임대
② 2023년 임차인 A에 보증금 5.2억에 1년 임대
③ 2024년 임차인 B에 보증금 5.2억에 2년 임대
다른 세무사님께 문제 없다는 상담을 받고, 혹시 몰라 제게 재검토를 의뢰하신 건인데요.
저는 상생임대주택 특례 적용이 불가하다고 답변드렸고,
당시 근거로 설명드린 예규를 차용하는 새로운 예규가 이번에 나와 소개드리려 합니다.
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1. 상생임대주택 특례
국내에 1주택(일시적 2주택 등 1주택으로 보는 자 포함)을 보유한 1세대가 상생임대주택을 양도하는 경우 아래의 혜택이 적용됩니다.
비과세 적용 시 2년 거주 요건 면제
주택 취득 당시 조정대상지역이었다면 1주택자라도 비과세를 적용받기 위해 2년 이상 거주하여야 합니다.
상생임대주택 특례를 적용받게 되면 2년 거주 요건을 면제합니다.
거주주택 비과세 특례 적용 시 2년 거주 요건 면제
요건을 충족한 임대주택과 거주주택을 보유한 세대가 거주주택을 양도할 때에, 비과세 판단 시 임대주택을 제외하여 거주주택을 1주택으로 보아 비과세를 해주는 규정이 있습니다.
이 특례는 조정대상지역 여부와 관계없이 반드시 거주주택에서 2년 이상 거주할 것을 요구합니다.
상생임대주택 특례를 적용받게 되면 2년 거주 요건을 면제합니다.
장기보유특별공제 표2 적용
1세대 1주택 비과세 대상인 경우 장기보유특별공제 표2를 적용받을 수 있습니다.
이 때 표2는 1세대 1주택으로서 2년 이상 거주한 경우에만 적용이 가능한데, 표1에 비해 표2가 압도적으로 높은 공제율을 적용합니다.
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2. 상생임대주택 특례 요건
직전임대차계약
주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차계약이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
상생임대차계약
① 직전임대차계약 대비 임대료 및 보증금 인상률이 5% 이내이어야 합니다.
② 2021.12.20 ~ 2026.12.31. 기간 중에 계약을 체결하고 임대를 개시하여야 합니다.
③ 직전임대차계약 이후 상생임대차계약에 따라 임대하는 기간이 2년 이상이어야 합니다.
3. 동일임차인과 연장한 계약을 하나의 계약으로 보려면 임대료 상승이 없어야 합니다.
① 2022년 임차인 A에 보증금 5억에 1년 임대
② 2023년 임차인 A에 보증금 5.2억에 1년 임대
③ 2024년 임차인 B에 보증금 5.2억에 2년 임대
상담을 주신 납세자분이 상생임대주택특례를 적용받기 위해서는 ①번과 ②번 계약이 이어져 하나의 계약으로 취급되어야 했습니다.
직전임대차계약: ①+②
상생임대차계약: ③
결론
동일한 임차인과 연장한 계약이 이전 계약과 합쳐지기 위해서는 임대료가 동일하거나 하락하여야 합니다.
②번 계약 시 ①번 계약보다 증액하였기 때문에 하나의 계약으로 볼 수 없으며
직전 임대차계약이 1년 6개월 이상 되지 않았기 때문에 상생임대주택 특례를 적용받을 수 없었습니다.
상생임대주택 특례는 간단해 보이지만 많은 것을 고려하여야 하고, 그만큼 사고도 빈번하게 일어나는 특례입니다.
신고 전 세무사와 꼼꼼한 상담이 반드시 선행되어야 하겠습니다.